BOLETÍN INFORMATIVO DSA - 18 DE NOVIEMBRE DE 2013 -
Pensando nuevamente, que se aproxima la preparación de las asambleas en las entidades sometidas al régimen de propiedad horizontal en esta oportunidad compartimos algunos TIPS que consideramos importantes para tener en cuenta.
LA CONVOCATORIA
- Una reunión ordinaria UNICAMENTE la puede convocar el administrador.
- Una reunión extraordinaria la puede convocar el administrador, revisor fiscal o los propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
La convocatoria debe efectuarse utilizando el mecanismo de comunicación previsto en la ley 675-2001 cuando la copropiedad se encuentre sometida a ella o mediante comunicación enviada directamente a cada propietario de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la ultima dirección registrada por el propietario; en la era de la telecomunicación se pueden utilizar los siguientes medios: Correo electrónico, fax, Etc. Se debe dejar prueba de la respectiva citación.
La convocatoria para reuniones ordinarias debe efectuarse con una antelación no inferior a quince (15) días calendario, es importante tener en cuenta que para establecer la antelación de la fecha de la convocatoria no se debe tener en cuenta el día que se expide la convocatoria y el día de la reunión. Y la convocatoria para reuniones extraordinarias el reglamento de propiedad horizontal puede prever un lapso inferior, pero en silencio de este se debe acudir a la norma general, es decir los mismos quince (15) días de la asamblea ordinaria.
ASISTENTES A LA ASAMBLEA
La asamblea de copropietarios debe estar integrada precisamente por los propietarios o sus representantes. El único documento idóneo para acreditar la calidad de propietario es el certificado de libertad y tradición donde se encuentre registrado su nombre, las promesas de compra venta no dan derecho de propiedad alguno, o los demás contratos que se puedan celebrar sobre los inmuebles.
De conformidad con el Art. 37 de la ley 675-2001 todo propietario puede hacerse representar en las reuniones mediante poder que deberá reunir los siguientes requisitos: Constar por escrito, Indicar expresamente la persona a quien se le otorgara el poder, La fecha de la reunión para la que se confiere el poder, salvo que el poder sea general conferido mediante escritura pública y cualquier otro requisito que conste en los estatutos.
QUORUM DELIBERATORIA Y MAYORIAS
La asamblea general sesionara con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomara decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
La Ley exige que las decisiones se tomen en todos los casos por mayoría absoluta de los coeficientes representados en la reunión, y excepcionalmente por mayoría calificada.(Mayoría absoluta consta de más de la mitad de los votos).
MAYORIA ESPECIAL
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran la unidad o conjunto.
Decisiones que exigen mayoría calificada (Articulo 46 de la ley 675/2001).
- Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución de uso o goce.
- Imposición de expensas extraordinarias que superen cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
- aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias
- Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
- Reforma a los estatutos y el reglamento.
- Desafectación de un bien común no esencial
- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
FORMA DE VOTACION
- En la propiedad horizontal para decisiones no económicas el voto es “una propiedad un voto”.
- En los casos de erogaciones pecuniarias se debe tener en cuenta el coeficiente de copropiedad.
ACTAS
Las decisiones de la asamblea deben constar por escrito en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso, Si la asamblea decide encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Las actas deben encabezarse con un numero y expresar como mínimo: el lugar, la fecha y hora de la reunión, la forma y antelación de la convocatoria, la lista de los asistentes y su calidad, los asuntos tratados, las decisiones adoptadas y el número de votos emitidos a favor, en contra o en blanco; las constancias escritas presentadas por los asistentes durante la reunión, las designaciones efectuadas y fecha y hora de su clausura.
Quienes estén interesados en ampliar más sobre estos temas, el próximo martes 26 de Noviembre el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal en la ciudad de Cartagena (CAPHC), llevara a cabo un seminario.
Fuente: Libro de Jorge Orlando león forero
Abogado – tratadista y conferencista en la materia
